判断楼市拐点,我只用这5个指标!

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文/小白读财经(ID:veekn365)


对买房人来说,判断短期房价涨跌是一件麻烦事,很多时候我们总在听这个专家说买,那个专家说卖,让人不知所措,犹豫之间往往错过买卖的最佳时机。

 

买不买房是人生一个重要决定,避免被别人鼓动、诱惑,最好的方法是懂得一些判断房价涨跌的基本方法,综合运用并结合家庭和当前市场的情况作为自己的判断。

 

那么判断楼市拐点的方法有哪些?现在小白给大家介绍下:

 

一、消化周期

 

所谓消化周期说的是目前存库的房子需要多少时间才能卖完(消化周期=待售面积/月销售面积)。消化周期越短,说明库存越紧张,供不应求,房价会上涨;反之会下跌。

 

目前消化周期是多少呢?

 

下面是国家统计局最新公布的2017年1-8月份全国房地产开发和销售情况。

 


表中可以看出,2017年18月份销售面积是98539万平方米,平摊月销售面积是12317万平方米。截至8月份,商品房待售面积是62352万平方米,同比大幅减少12%,这说明现有的库存商品房正在快速消化,如果不增加供应,容易导致供不应求的局面。

 

目前消化周期=待售面积/月销售面积=62352万平方米÷12317万平方米=5.06个月。

 

也就是说,按照目前的销售速度,市场上的商品房5个月就可以卖完,这个数值是高还是低?

 

4月1日,住建部及国土资源部发布《加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

 

对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

 

18-36个月的,要减少供地;

 

6-12个月的,要增加供地;

 

6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

 

可见,目前5个月的消化周期是非常低的水平,如果未来不增加商品房土地供应,房价很可能会反弹。

 

小白在9月5《住宅供应不足?上半年,房企“库存”土地规模让你大吃一惊!》一文中已经说过(微信公众号:小白读财经可查看),统计局范畴的待售面积指的是已建完准备要出售的商品房,不包括在建房屋和土地储备。从133家上市公司公布的半年报来看,上半年其存货总计逼近4万亿元,同比增长18%

 

存货包括待售面积也包括在建房屋和土地储备,这说明房地产市场在建房屋和土地储备仍然是非常庞大的,只不过因为新房受到政府限价,销售价格较低,房企销售意愿不强,囤积大量的房子。

 

为了增加商品房供应,未来管理层很可能采取的手段是加大对开发商开工、竣工的检查,敦促开发商出售房子,缓解供需矛盾。

 

所以就消化周期来说,房价确实存在上涨预期,但是随着管理层的介入未来消化周期应该会提升,房价上涨的可能性不大。

 

二、房贷数据

 

我们用什么指标来体现房地产的热度?当然是房贷比,我们每个人买房都涉及到按揭或者抵押贷,居民买房热情最终会体现在房贷上。

 

房贷比=新增住户中长期贷款/新增人民币贷款

 

直接的房贷额央行没有公布,我们可以把住户中长期贷款理解为房贷,理由很简单,你身边的人长期贷款都是用来干嘛,投资?消费?我想大部分人还是用来买房。

 

下面是今年1-8月份的房贷比数据

 


从表中可以看出,最新的房贷比为41.01%,这个比例是高了还是低了呢?

 

1、相比201610月楼市火爆时是低了,那时候新增人民币贷款几乎全部来自于房贷,这说明接近一年的房地产调控效果已经显现。

 

2、相比56月份还是出现反弹,居民买房热情仍然非常高,哪里政策有漏洞,哪里价格就会上升,你看北京,在317新政前后楼市非常火爆,支撑了全国房贷比上升到4月份的51.9%(房贷比是有滞后性的,23月份的数据会体现在4月份上)。

 

三、M2同比一GDP同比

 

房地产是一个资金密集型行业,哪个时期的钱多,哪个时候就会上涨。我们可以用M2同比一GDP同比衡量资金进入房地产领域的多少。

 

M2是个人、居民、单位在银行的存款加现金总和,可以理解为社会上所有的钱;GDP是国内生产总值,可以理解为某一时期社会创造财富的总和。

 

假如M2同比一GDP同比越大,那么越说明货币超发,越容易造成房价上涨。

 

下面是历年中国M2同比一GDP同比走势图

 


需要说明的是M2同比一GDP同比的上升的速度或者下跌的速度越快,越容易使房价上涨或下跌。仔细观察上面一张图,你会发现为了救经济2008年末有一段时间M2同比一GDP同比增长得很快,那个时候刚好对应国家出台4万亿救市政策、货币政策转为宽松时期,那个时候M2同比增速逼近了创记录的18.7%,使原本已经进入调整的楼市快速迎来复苏,我们失去了一次低成本降房价的机会。

 

8月份的M2增长是8.9%,三季度的GDP数据没有出来,我们暂且用季度的数据(6.9%),如果三季度的增长保持不变,那么目前的M2同比一GDP同比即为2%,绘制得上图。

 

我们可以看出,M2同比一GDP同比降到历史低位,这说明楼市在未来一段时间内会经历难熬期。有的人说现在的M2有点失真,不能真实反应市场的资金面,但小白告诉你的是,目前社会所有财富中,80%还是统计在M2里面的。

 

四、成交量

 

无论是股市还房价一个不变的准则是量为王,有量才有价。如果一个城市房价下跌,那么成交量肯定会先下降。

 

下表是201718月廊坊新房房价和成交量走势图

 


我们可以发现,成交量先于房价一个月下跌,量价先行,这同时告诉我们,如果房价要反弹,那么成交量首先要上升。

 

下表是8月份主要城市的交易情况

 


我们可以看出,北上深成交面积环比普偏滑落,这告诉我们这些城市房价会继续调整。

 

五、GDP增速

 

在中国没有哪一个行业与经济有这么大的关联了,房地产在GDP当中的比重起码占到20%,房地产繁荣GDP一般增长得很快,反过来说如果GDP降低太多,那么房地产又开始担任拯救经济的重任了。

 

比如2012年-2013GDP下降得很快,随后在2013年之前调控的政策逐渐被放开,房地产2015年-2016年开启一波牛市。

 

 

2017年二季度GDP增长是6.9%,相比去年的6.7%已经相当高了,GDP增长率越高,政府越有调控的耐心,可以预见,未来GDP增速没有降到6.5%之前,目前的一些调控手段不大可能会放开,楼市将继续会调整。

 

综上5个指标分析,我们可以得出这样的结论:

 

房贷比高烧不退,说明居民买房热情依然强烈,在旺盛的需求下,新房库存量降至新低,如果不加以遏制房价很容易会反弹。

 

不过随着GDP增长尚处于合理区间,未来房地产调控仍然不会放松,资金面(M2同比一GDP同比)继续收缩的可能性大,未来成交量全面入冬在所难免,房价一两年有望得到控制。

 


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